Les dents creuses en urbanisme

La densification douce, c’est le sujet du moment ! Détecter les friches, les fonds de parcelles et les dents creuses sont autant de méthodes pour gagner en espace de logements dans nos villes. D’autant plus avec la loi Elan de Zéro Artificialisation Nette des Sols¹ empêchant l’étalement urbain.

Arrêtons-nous aujourd’hui sur cette dernière méthode : Les dents creuses. Vous souhaitez connaître ce qu’est une dent creuse en urbanisme ? Savoir si elles sont forcément constructibles ? Découvrir comment détecter les parcelles avec du potentiel constructible ? Vous êtes au bon endroit.

Dans cet article, on définira les dents creuses et ses cousines les BIMBY et les friches, à quoi elles servent, on développera les 3 données clés pour trouver les dents creuses constructibles et l’outil génial pour le faire. Prêts ? C’est parti !

Qu’est-ce qu’une dent creuse en urbanisme ?

Vous en voyez probablement en vous promenant dans les rues : Un emplacement vide entre deux immeubles. Ce terrain vague, ou ancien bâtiment démoli crée une “cassure” dans la continuité du bâti, d’où l’expression de dent creuse.

En 2 mots : 

En urbanisme, une dent creuse désigne un espace vide au sein d’un tissu urbain déjà construit. Concrètement, c’est une parcelle inoccupée ou laissée libre entre deux bâtiments dans une rue.

Pourquoi identifier les dents creuses de sa commune pour la densification urbaine ?

Si vous avez lu plus haut, vous l’avez compris : Ajouter une construction en dent creuse participe à densifier le territoire communal. Et c’est pas plus mal puisque ces opportunités de densification (construction de logements, commerces, équipements) évitent d’étendre la ville sur des espaces naturels ou agricoles.

Dents creuses, friches et fonds de jardin, quelles différences ?

En densification, on entend souvent parler de fonds de jardins (ou BIMBY Build In My BackYard), de friches et de dents creuses.

L’objectif est le même : répondre à l’objectif de Zéro Artificialisation Nette des territoires. 

Faisons simple : 

• La dent creuse = espace vide en façade de rue.
• La friche = site déjà exploité aujourd’hui abandonné, souvent plus grand et plus complexe à requalifier qu’une dent creuse (qui peut d’ailleurs être une friche).
• Le fond de jardin = réserve foncière en arrière des parcelles.

Comment détecter les dents creuses ? La méthode :

Pas mal de techniques existent. Elles sont plus ou moins chronophages. Il y a les anciens qui passent du temps sur Google Maps à chercher les grandes parcelles à moitié construites, et il y a les autres. Leur secret ? Les outils cartographiques fonciers. 

Et nous avons notre préféré : Lumia ! Renseignez-y tous vos critères et sortez une liste Excel ou trouvez sur la carte les parcelles y répondant. 

Ça vous intéresse de tester l’outil ? Créez votre compte test en 1 minute top chrono !

Les dents creuses sont-elles forcément des parcelles avec potentiel constructible ? 

Ça y est, vous avez trouvé la dent creuse de vos rêves, mais est-elle constructible ? Dans cette partie on détaille les caractéristiques d’une dent creuse constructible et les données foncières à vérifier. 

Les 4 critères des dents creuses constructibles

Beaucoup de données foncières existent ! Zonage d’urbanisme, Autorisation d’urbanisme, Personnes morales, Propriétés de la parcelle, Bâti, Infrastructures urbaines…

Le plus ? Elles sont toutes intégrées sur Lumia. Mais toutes ne sont pas utiles pour la détection des dents creuses constructibles. 

En bref, il faut trouver une parcelle : 

• En zone AU ou U (À Urbaniser ou Urbanisée) pour qu’elle soit constructible
• Une surface supérieure à 100 m², et surtout pas biscornue ! 
• Non touchée par les risques inondations et pas localisée en zone naturelle protégée
• Non concernée par un arrêté sur les monuments historiques 

Les 3 données à vérifier pour savoir si on peut l’aménager 

Les règles d’urbanisme, les risques inondations et les divisions parcellaires : vous avez pensez à les regarder ? Je vous explique pourquoi : 

1. Les règles d’urbanisme

Le PLU (Plan Local d’Urbanisme), vous en avez déjà entendu parler plein de fois ! Ce document d’urbanisme est bien utile pour donner les règles encadrant la construction. Il nous renseigne sur le zonage attribué à chaque quartier. Si notre parcelle est en zone U (Urbanisée) ou AU (À Urbaniser), c’est gagné ! En plus, on en apprend plus sur : 

• les règles d’emprise au sol.
• la hauteur de construction. 
• la distance de la construction à la voirie, aux réseaux d’assainissement ou d’eau ainsi qu’aux voisins directs.
• la nature de la construction. 
• l’esthétique de la construction.

2. Les Plans de Prévention Inondation 

Vous en avez peut-être déjà entendu parler : La donnée PPRI ou Plan de Prévention des Risques Inondation. Bien utile pour aider les collectivités à maîtriser l’urbanisation en zone inondable afin de réduire la vulnérabilité des biens et des personnes. Vous l‘aurez compris, impossible de construire sur ces zones-ci. 

3. Division du parcellaire cadastral

Les interventions de bornage par les géomètres-experts renseignent sur les découpages parcellaires de terrains. Utile pour savoir à quelle maison est rattaché un jardin par exemple. 

Ce livre blanc vous explique tout ce qu’il faut savoir sur les 10 données foncières essentielles

Que retenir ?

Maintenant, vous ne savez pas seulement ce que sont les dents creuses en urbanisme, mais vous savez aussi comment les détecter et augmenter tout le potentiel foncier de votre ville !

C’est désormais un outil qu’il vous faut pour le faire en quelques clics ! Nous avons donc créé Lumia le logiciel pour prospecteurs fonciers. 

Ne perdez plus de temps avec des recherches laborieuses. Adoptez le module prospection de Lumia et transformez votre prospection foncière de dents creuses en un jeu d’enfant.

Comment faire ? Créez votre compte et testez l’outil cartographique gratuitement pendant 7 jours. À vous de jouer.

FAQ

1. Source : https://artificialisation.developpement-durable.gouv.fr/ ↩︎